Báo cáo cập nhật từ Vietcap phác thảo bản đồ bất động sản của hệ sinh thái Vingroup với tổng diện tích 37.719,7 ha trải dài trên 28 dự án và tổ hợp.
Xác định đúng chủ dự án giúp làm rõ vai trò của các bên. Đây cũng là chìa khóa để giải mã những dòng tiền nghìn tỷ đang nằm trên báo cáo tài chính của mỗi đơn vị tại cuối năm 2025.
Vingroup và Vinhomes chia nhau dự án nhà ở nào?
Theo Vietcap, Tập đoàn Vingroup trực tiếp đứng tên chủ đầu tư tại các dự án trọng điểm phía Bắc gồm Vinhomes Wonder Park tại Hà Nội, Vinhomes Royal Island tại Hải Phòng, Vinhomes Quang Hanh tại Quảng Ninh và Vinhomes Tân Liễu tại Bắc Giang. Tại các quỹ đất này, Vingroup duy trì tỷ lệ lợi ích kinh tế chi phối từ 95% đến 99%.
Sự tham gia trực tiếp của tập đoàn mẹ còn thể hiện ở phân khúc nhà ở xã hội với dự án Happy Home Thanh Hóa do Vingroup nắm 99% lợi ích.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Vinhomes và các công ty con là hạt nhân trực tiếp vận hành các đại đô thị thương hiệu cốt lõi. Vinhomes sở hữu 100% lợi ích tại Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Golden Avenue và các quỹ đất chiến lược phía Nam như Vinhomes Cam Lâm, Vinhomes Green Paradise và Vinhomes Phước Vĩnh Tây.
Đối với dự án đặc thù như Vinhomes Hạ Long Xanh quy mô hơn 5.500 ha, mô hình liên danh được áp dụng với tỷ lệ phân chia lợi ích 70% cho Vinhomes và 30% cho Vingroup.
Mảng bất động sản công nghiệp 1,2 tỷ USD do ai nắm giữ?
Bên cạnh mảng nhà ở thương mại, hệ sinh thái này đang sở hữu danh mục bất động sản công nghiệp và hạ tầng chuyên biệt với tổng giá trị tài sản ròng đạt 1,2 tỷ USD. Quyền kiểm soát toàn bộ mảng kinh doanh này được giao phó cho các công ty con thuộc Vinhomes.
Cụ thể, hệ thống đang triển khai 4 khu công nghiệp lớn gồm Vũng Áng tại Hà Tĩnh cùng cụm Nam Tràng Cát, Ngũ Phúc và Tân Trào tại Hải Phòng. Tổng diện tích của các khu công nghiệp này đạt khoảng 1.630 ha, đều do đơn vị thành viên của Vinhomes quản lý với tỷ lệ lợi ích kinh tế từ 99,2% đến 99,8%.
Tại Hà Tĩnh, hạ tầng Cảng quốc tế Sơn Dương và hệ thống nhà xưởng cho thuê phục vụ chuỗi cung ứng xe điện cũng hoàn toàn do pháp nhân trực thuộc Vinhomes vận hành. Việc giao mảng khu công nghiệp cho Vinhomes cho thấy chiến lược đa dạng hóa nguồn thu từ bất động sản sản xuất thay vì chỉ tập trung vào phân khúc đô thị.
Tiền khách hàng trả trước thực tế đang đổ về túi ai?
Việc phân định rạch ròi chủ dự án là chìa khóa để giải mã nguồn thu nghìn tỷ trên bảng cân đối kế toán của mỗi đơn vị. Theo Vietcap, tổng giá trị hợp đồng bất động sản đã ký nhưng chưa bàn giao (backlog) của VHM đạt mức 186.400 tỷ đồng tính đến cuối năm 2025 .
Về lượng tiền mặt thực thu theo báo cáo tài chính riêng 2025, Vingroup ghi nhận hơn 55.600 tỷ đồng khách hàng trả trước, trong đó 46.246 tỷ đến trực tiếp từ các dự án tập đoàn mẹ đứng tên, chiếm 17,3% nợ phải trả riêng lẻ .
Tại Vinhomes theo báo cáo tài chính Quý 4/2025 hợp nhất, số dư người mua trả tiền trước đạt hơn 94.300 tỷ đồng, tương đương 34,6% tổng nợ phải trả .
